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泰國地產購屋需知
  • 什麼是東盟經濟共同體?
    • 盟高度重視增強自身的總體經濟實力,除了致力建設東盟自由貿易區以外,還在2002年的東盟首腦會議上達成了成立“東盟經濟共同體”(AEC)的共識,同意加緊在2015年建成東盟經濟共同體,比原定時間提前5 年(原定於2020年建成)。

       

      因此,包括泰國和鄰近東盟國家在內的東南亞國家聯盟將形成一個單一的市場和生產基地,如同歐洲的歐盟,使各種生產和貿易要素能在東盟內自由流動,包括產品、服務、投資、資金,技能勞工。

       

      截至2011年8月,東盟會員國有文萊、柬埔寨、印度尼西亞、老撾、馬來西亞、緬甸、菲律賓、新加坡、泰國、越南10個國家,總面積約450萬平方公里,人口約5.12億,其觀察員國為巴布亞新幾內亞。

       

      由10個國家組成的東盟經濟共同體將使東盟未來擁有比其他地區性經濟體更為顯著的經濟優勢。 今後5年,隨著市場規模擴大、購買力增強和源自於東盟所簽訂的各種自由貿易協議的優惠權益,包括東盟自由貿易協議、東盟與貿易夥伴國尤其是東盟—中國自由貿易協議(中國-東盟10+1)和東盟經濟共同體10+3或10+6的優惠,將吸引各國轉向更加重視東盟市場,特別是在投資方面,將有更多的生產基地遷移至東盟。

       

      同時,此前跨國大型公司需在進行市場營銷的各個國家分別設立公司,但東盟經濟共同體建成後,則可依據業務性質將不同部門分設在不同國家,如將生產基地設在越南,將市場營銷部設在泰國,將財務會計部設在新加坡。 歐美和日本的跨國公司將向東盟出口銷售更多產品,利用東盟市場提高銷售和利潤,以彌補今後5年將趨向持續疲弱不振的歐洲、美國和日本市場的銷售。

       

      為應對歐洲國家因存在巨額公共債務而今後將向公司和個人徵收更多的稅金局勢,跨國公司也將加大對東盟投資。 在東盟各國經營的國營企業和跨國公司也可加大在東盟的投資,以便靈活的尋找原料供應和銷售產品的市場。 勞動力市場的自由開放將使勞工能輕易地遷移到其他鄰近國家工作,即能獲得更高的收入,又能減少各成員國缺乏勞工的問題。

       

      東盟經濟共同體最終將成為東盟經濟共同體+3的經濟體,東盟經濟與中國經濟的聯繫度將更加緊密。 預計2011年中國與東盟的雙邊貿易總額將超過2,000億美元,同比增長25.5%,電子設備是最大的貿易產品,其次分別為礦產品和橡膠。 中國已成為東盟國家的重要貿易夥伴和最大的進口國。

  • 泰國房地產常出現的單位 平方米約多大台坪? 如何計算?
    • 1平方米(Square meter)X 0.3025 = 1 台坪

      1 台坪 / 3.30587 = 1 平方米 (Square meter)

      台坪單價計算方式:列舉每平方米1,5000泰銖換算每坪單價

      台坪單價 = 1,5000 / 0.3025 = 約49,580泰銖

      台坪單價 = 1,5000X 3.30587 = 約49,580泰銖

  • 台灣的房屋和土地都有權狀,泰國房地產以什麼證明這是我的房屋和土地?
    • 在泰國購買土地會有「地契」、購買房屋會有「買賣契約」,擁有這兩種文件就是持有土地及房屋的證明。

      《台灣現況》房屋和土地的所有權狀就是證明。

  • 泰國房地產之土地所有權時間有限制嗎?
    • 土地所有權分成兩種:

      (1)    永久權利(free hold):永久物權房屋擁有獨立產權證書,可自由轉移。

      (2)    限期權利(lease hold):有時間上的限制,對土地使用的年份長短不一,類似台灣的地上權,所以此等權力只有土地使用的權利而非實際擁有土地。30+30+30年租賃期間 (建築物租賃權30+30+30年並非意謂90年,是合法登記租賃權,第二或第三個30年期的合約式選擇權且可以更新,當不法續約執行如永久地權被售出了)

       

      源自: Buying Property in Thailand  page. 20

      《台灣現況》台灣絕大多數土地在購買後就能永久擁有,沒有時間上的限制,只有少數的土地是以地上權供開發使用。

  • 外國人在泰國可不可以擁有房產/一樓店面?
    • 不可以,除特殊條件外,外國人不可單獨擁有泰國土地。外國人可購買任何公寓總空間的49%,而不需要永久居留。未持有永久居留證之外國人或公司,欲購買一單位公寓,需從境外帶入泰國100%之購買金額。

       

      《台灣現況》台灣房地產法規採平等互惠原則,假設美國同意台灣人在美國可持有房地產,則台灣也同意美國人在台灣可持有房地產。但因台灣土地類別的劃份,河川用地及軍事用地不能供外籍人士持有。

  • 泰國樓盤(Condo)和公寓(Apartment)如何區別?
    • Condo是私有的,帶游泳池、健身房等公共配套設施的公寓。公寓Condo因城市土地資源寶貴而高密度、高容積率,有多層、小高層、高層、塔式、板式、蝶式等多種形式,大多為第一居所。

      Apartment是由公司持有,通常沒有配套設施,一般檔次也沒有Condo高。

  • 房產的部份是否可以共同持有?最多可多少人共同持有?
    • 是沒有限制性的,只要年滿21歲就可列為共同持有人,但照我們已往的經驗而言,超過三個人的話有比較多的糾紛,而且到了轉戶會比較麻煩。

  • 買限期權利(lease hold)產業會有後續麻煩嗎?
    •     在期限屆滿時,地方政府可以徵用有關土地,當然會給予屋主賠償;不過,政府不會貿然進行,如果政府不需徵用有關土地,產業的繼承人可以提出更新地契更新。

  • 限期權利(lease hold)能否轉為永久權利(free hold)?
    • 可以嘗試向房屋所在地之土地局提出申請,但核可的機率不定。

  • 外國投資者購買泰國土地及別墅的法律解釋
    •     一般來說泰國法律禁止外國人個人全權擁有泰國土地。 但如果外籍人士從事BOI(泰國投資促進委員會)鼓勵的行業,外國投資者則可以根據《投資促進法》購買土地。 同時外籍人士可以在泰國成立合資公司合法購買擁有泰國土地及別墅等帶地皮的房產。

      泰國《土地法》也規定,如果一個外國人從國外攜入不少於4000萬泰銖的投資款,按程序申請並經泰國有關部門批准後,可以全權擁有不超過1萊土地(約合2.4畝,1600平方米)作為居住用地;土地位置應在曼谷市區、芭堤雅或其他《城市規劃法》規定的地區,經營的行業必須對泰國有益且投入資金在泰國至少保留3年。

      另外,泰國《組屋大廈法》規定,外國人可以購買組屋單位產權,一般來說面積不得超過整個組屋總面積的49%。

      但在下列情況下,外國人可以擁有超過49%的組屋面積:在2004年4月27日之前申請,組屋座落在曼谷市區或內務部法規規定的各府、縣區劃內,大廈座落的土地總面積不超過5萊。

  • 一般的租房合同是多久?
    • 標準合同是12個月,同時也提供1-3個月短期假日公寓、別墅出租。

  • 每月租金包不包括物業費?
    •    通常情況下,租金是包括共同費用,如健身房,游泳池,保安等物業服務,但不包括排除電力,水,網路,有線電視,電話的使用費用。

  • 泰國買房後,用於出租,多久便可收回投資?
    •    首先,外國人在泰國購買公寓,可以擁有永久產權,可由子孫後代永久繼承。以泰國首都曼谷為例,公寓年租金大約是房子總價的5%~6%左右。 以這樣的價格出租是非常受歡迎的,而且是一個合理的價格。 如果要提高租金的話,那麼就要等待合適的租戶了。

      由於受到世界各國遊客的青睞,以及泰國本國人周末度假的入住需求,則更趨走俏,租金水平也更高。(根據泰國現行法律,泰國沒有房產稅,遺產稅)

  • 外國人在泰國的房租收入需不需要繳所得稅?
    •      需要,年收入金額大於十五萬以上才會課稅,小金額不會課稅。匯出需轉換為美金,有匯差。

      *重點補充: 泰國為貨幣管制國。「台泰避免雙重課稅協定」已自2013年1月1日開始適用,如在泰國已課稅,提出證明台灣即不會再課稅。

      《台灣現況》外籍人士在台灣收租也需要繳納所得稅,房租收入會由國稅局按比例扣除,其他的收入再課所得稅。

  • 屋主售屋時5年內,有哪些稅要繳?
    • 過戶費 (Transfer Fee)~ 2%(買賣雙方各1%)

      特別營業稅 (Specific Business Tax) ~3.3%

      印花稅 (Stamp Duty)~0.5%

      預扣稅 (Withholding tax)~1%

      律師費、行政費(Legal Fees and Admin)~0.5%

      仲介服務費 (Agent Fees) ~2-3%

      物件、土地所有權不同,所需繳交的稅費也會有所不同。

  • 若不需要繳付產業營利稅,所得的差價還需不需要繳付所得稅?
    • 不需要

  • 產業出租若是否需繳稅?
    • 需要‚  一般來說需繳交

      印花稅0.1%
      房屋土地稅12.5%
      加值營業稅10%

      切勿聽信其他業者說個人都不需繳稅

  • 泰國對外國人擁有的房產是否徵收贈與稅或遺產稅
    •    親屬之間的產業轉讓,即父母與子女、夫妻、祖父祖母與孫子女之間的產業轉讓,都可以獲得稅務豁免的優惠,唯繼承者日後出售該產業,則必須支付產業盈利稅。因此贈與房產不徵收贈與稅及遺產稅。但台灣仍會對台灣人在台灣以外地方所擁有的財產課徵贈與稅或遺產稅。

      《台灣現況》在台灣贈予房產,皆需繳付贈與稅及遺產稅。

       

      •  符合以下情況的,特種商業稅可以減免:
        1.  業主持有房產超過5年的可以減免特種商業稅3.3%。
        2.  業主的戶口落在房產上超過1年的可以減免特種商業稅3.3%。

      *但是其他稅費可能會有所增加,所以綜上所述,在泰國購買房產最終的稅費大概在房產總價的4%左右。

      以上分享供參考還需以泰國國家土地局規定為準。

  • 泰國房地產公設面積如何計算?需購買停車位?
    • 泰國公寓無需購買公設,建商皆以室內實際面積出售。泰國公寓通常包含游泳池、健身房、閱讀室、空中花園等公共設施,都屬於免費贈送,與台灣公設需自付相比,等於節省約30%房價。

       

      泰國公寓無需購買停車位,建商免費提供總戶數約60%的停車位。住戶有停車證,可先到先停。

  • 房屋買賣過戶時無法親自泰國怎麼辦?
    • 於泰國置產需有泰國近期之入境記錄,而無法親自辦理過戶時,需在台灣做三關公證(公證處、外交部、泰國辦事處)

  • 建商管理中心如何提供代租?會有哪些費用?
    • 建商、物業管理公司或房仲等業者,會與屋主簽訂管理合約,提供代租代管等服務。
      依代租、代管合約協議內容,一般泰國仲介業者會收取1個月租金作為代租費用,代管費用為租金的10%。
      泰國房屋出租,房東一般收取2個月押金

  • 泰國房產出租時有哪些支出及應繳稅費?
    • 代租費用一年收取一個月
      代管理費用,月租金的10%
      稅率部分:
      印花稅0.1%
      房屋土地稅12.5%
      加值營業稅10%
      所得稅(參考租賃級距表)
      *重點補充: 泰國為貨幣管制國。「台泰避免雙重課稅協定」已自2013年1月1日開始適用,如在泰國已課稅,提出證明台灣即不會再課稅。

  • 屋主售屋時,有哪些稅要繳?
    • 過戶費 (Transfer Fee) – 2%(買方、賣方各付1%依公告價計算)

      特別營業稅 (Specific Business Tax) -3.3%(五年內售出)

      印花稅 (Stamp Duty)- 0.5%

      律師費、行政費(Legal Fees and Admin)-0.5%

      仲介服務費 (Agent Fees) 2-3%

  • 房屋要怎樣辦理繼承?有哪些稅金跟費用?
    • 土地、大樓公寓、地上權之繼承
      外國人不能擁有泰國土地,也無法繼承土地。外國人與泰國人結婚後,可以擁有法定繼承權,但無法登記土地所有權。
      大樓公寓之外國繼承人或受遺贈人在取得大樓公寓後,須於60天內書面通知有關當局,並於1年內處置。
      地上權(leasehold)的合約,於承租人死亡後而終止。因此為避免造成爭議,一般於地上權租約結構當中,應包括繼承的必要條款;或者建議應納入共同承租人,以預防其中任一承租人死亡時,其他承租人仍能維持該租約。
      泰國對外國人持有之房屋,不徵收贈與稅與遺產稅。(如泰國法令有調整依泰國法令公告為主)

  • 泰國對外國人擁有的房產是否徵收贈與稅或遺產稅?
    • 親屬之間的產業轉讓,即父母與子女、夫妻、祖父祖母與孫子女之間的產業轉讓,都可以獲得稅務豁免的優惠,唯繼承者日後出售該產業,則必須支付產業盈利稅。因此贈與房產不徵收贈與稅及遺產稅。

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